Sia le imprese edili che i singoli privati sanno come la possibilità di costruire su un determinato terreno sia regolamentata e vincolata al rispetto di alcune norme di legge. Nel caso specifico si parla di indice di edificabilità dei terreni, ovvero quello strumento noto anche con il nome di indice di fabbricabilità, che permette di capire se, ma soprattutto quanto è possibile costruire su uno specifico pezzo di terra. Scopriamo il funzionamento.
Parametri urbanistici
L’indice di edificabilità dei terreni nasce con l’obiettivo di regolare la presenza dell’uomo, con le costruzioni edili, in rapporto alla natura circostante. L’indice di edificabilità, ovviamente, non è uguale per tutte le zone e tutte le costruzioni in quanto esso va a verificare e lavorare su quella che è la componente naturalistica del paesaggio che nessuna costruzione dell’uomo deve rovinare o compromettere. Questo è infatti lo scopo dell’indice di edificabilità dei terreni; ovvero capire qual è la capacità di quel terreno di sopportare la presenza di un immobile senza che le risorse naturali e il paesaggio vengano deturpati.
Nello specifico si parla di indice di edificabilità fondiario e di indice di edificabilità territoriale. Il primo si riferisce ad ogni lotto di terra e determina quanto è possibile costruire su quel terreno; l’altro indice di edificabilità, invece, è più ampio e comprende un’area maggiore di un territorio, comprensiva anche degli spazi pubblici che dovranno ospitare le infrastrutture necessarie.
Come calcolare l’indice di fabbricabilità
Vediamo quindi più nel dettaglio la procedura per calcolare l’indice di fabbricabilità fondiario, ovvero quello relativo ad ogni lotto di terra. La formula per calcolare l’indice di edificabilità dei terreni è, in maniera sintetica, n*m3/m2 e indica proprio il rapporto tra la superficie del terreno e il volume che è possibile costruire. Come abbiamo anticipato l’indice di edificabilità varia da zona a zona, quindi è importante conoscerlo per poter effettuare questo calcolo. Una volta individuato è sufficiente moltiplicare il valore dell’indice di edificabilità con il valore della superficie del terreno espressa in metri quadri; il risultato di questa moltiplicazione indica i metri cubi che è possibile costruire su quel terreno in quella zona.
Sembrerebbe molto facile, ma in realtà le cose sono un po’ più complesse perché ci sono altri fattori che incidono sulla materia. Infatti non tutti gli edifici sono uguali e presentano diversi fattori da considerare e di cui la legge si occupa per regolamentarne la costruzione sempre nel rispetto del pregio ambientale. Si devono considerare anche le distanze tra gli edifici, le altezze, la densità in rapporto a quelli già presenti e la tipologia di immobile (storico, abitativo, agricolo o industriale) che incide sui volumi che si possono edificare su ogni lotto di terra.
Per poter procedere nel rispetto della legge è bene rivolgersi presso l’Ufficio Urbanistica del comune in cui si trova il terreno e richiedere le Norme di Attuazione del Piano Regolatore Generale, grazie alle quali comprendere quali sono i vincoli esistenti e scoprire se, quanto e come si ha la possibilità di costruire. Calcolare quindi l’indice di fabbricabilità è un’operazione piuttosto articolata che per molti aspetti può rendere necessario l’intervento di un professionista che sappia muoversi agevolmente tra questi valori.